УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ ПРО ОБМІН ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
Чи можливо на законних підставах здійснювати обмін земельних ділянок?
Відповідаючи на вказане питання, слід зауважити, що чинне законодавство не передбачає такої правової підстави для землекористування як обмін земельними ділянками.
Зокрема, такого висновку дійшли господарські суди під час розгляду справи № 03/5026/2201/2011.
Так, у вказаній справі СФГ «Дружба» звернулось до господарського суду Черкаської області з позовом до Кривоколінської сільської ради та ПП «Зелений шлях» з позовом про визнання договору оренди земельної ділянки нікчемним та про спонукання відповідача-2 припинити використання та звільнити земельні ділянки.
За наслідками розгляду зазначеного спору в рішенні господарського суду Черкаської області від 06.12.2011 у справі № 03/5026/2201/2011 зазначено наступне:
"Обґрунтовуючи правомірність використання інших земельних ділянок на території поля № 4 позивач посилається на те, що 14 квітня 2009 р. ПП Півторак та позивач уклали договір про співпрацю у використанні земельних ділянок, за умовами якого ПП Півторак в полі № 4, що знаходиться в межах Кривоколінської сільської ради використовує 9 земельних ділянок загальною площею 19,26 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; СФГ «Дружба» в полі № 12, що знаходиться в межах Кривоколінської сільської ради, використовує 1 земельну ділянку загальною площею 2,14 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; СФГ «Дружба» в полі № 3, що знаходиться в межах Кривоколінської сільської ради, використовує 8 земельних ділянок загальною площею 17,12 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
П. 2.1, п.2.2 вищевказаного договору визначено, що з метою ефективного використання земельних ділянок, які вказані в розділі 1 даного договору сторони домовились, що СФГ «Дружба» в полі № 4, що знаходиться в межах Кривоколінської сільської ради, буде використовувати 9 земельних ділянок загальною площею 19,26 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які використовує ПП Півторак, а ПП Півторак в полі № 1 та в полі № 3, що знаходиться в межах Кривоколінської сільської ради, буде використовувати 9 земельних ділянок загальною площею 19,26 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які використовує СФГ «Дружба».
Як стверджує позивач, ПП Півторак та СФГ «Дружба» домовились, що вони будуть використовувати земельні ділянки виключно для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Оцінюючи договір між позивачем і ПП Півторак від 14.04.2009 суд враховує, що норми Земельного кодексу України визначають спеціальний правовий режим передання земель у користування і не передбачають «обміну» користувачів земельними ділянками. Суд враховує, що такий «обмін» було здійснено позивачем без згоди органу місцевого самоврядування, на який приписами п. 34 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування» покладено обов’язок вирішення питань регулювання земельних відносин.
Оскільки чинне законодавство не передбачає такої правової підстави для землекористування як обмін земельними ділянками, суд приходить до висновку, що позивач сам здійснював самовільне використання земельних ділянок в полі № 4."
Рішенням господарського суду Черкаської області від 06.12.2011 у справі № 03/5026/2201/2011 в задоволенні позовних вимог було відмовлено.
Постановою Київського апеляційного господарського суду від 24.01.2012 у справі № 03/5026/2201/2011 рішення господарського суду Черкаської області від 06.12.2011 залишено без змін.
Апеляційний суд також визнав, що чинне законодавство не передбачає такої правової підстави для землекористування як обмін земельними ділянками.
Постановою Вищого господарського суду України від 25.04.2012 було вирішено постанову Київського апеляційного господарського суду від 24.01.2012 у справі господарського суду Черкаської області №03/5026/2201/2011 залишити без змін.
При цьому, суд касаційної інстанції відзначив, що твердження позивача про те, що він на підставі укладеного з ФОП Півторак договору про співпрацю від 14.04.2009 є користувачем земельної ділянки, що увійшла до складу спірних земельних ділянок, які є об'єктом укладеного між відповідачами договору оренди земельної ділянки, правильно було визнано судами необґрунтованим. Так, відповідно до приписів статті 116 Земельного кодексу України набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування (ч. 2). Згідно статті 125 цього кодексу право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Позивач не довів та не посилавсь у позові на те, що такі права у порядку, передбаченому наведеними нормами, у нього виникли, а судами таких обставин також не встановлено.
Таким чином, необхідно дійти наступних висновків:
1) Чинне законодавство не передбачає такої правової підстави для землекористування як обмін земельними ділянками;
2) Речові права на земельну ділянку виникають після державної реєстрації, проте, оскільки правочин з обміну (без переходу права власності) не може бути підставою для переходу речових прав, то відповідно у разі виникнення спору такий правочин не захищатиме права землекористувача;
3) У зацікавленої сторони наявна можливість визнати в судовому порядку договір обміну (без переходу права власності) недійсним.
Щодо можливості укладення договору про обмін нерівнозначних земельних ділянок
з переходом права власності (міна)
За рівнозначного обміну обмінюються земельні ділянки рівнозначної площі, якості тощо (тобто не обов’язково вони мають бути однаковими), а головне – однакової вартості. Оскільки досягти такої 
рівнозначності на практиці досить складно, як свідчить практика, більшого поширення набув нерівнозначний обмін.
Так, договором міни в такому випадку може бути встановлено доплату за ділянку більшої вартості, що обмінюється на ділянку (майно) меншої вартості, тобто нерівнозначний обмін.
Разом з тим, слід враховувати, що відносно земель сільськогосподарського призначення існують обмеження на укладення договорів міни.
Зокрема, згідно з пунктом 15 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України визначено, що до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2017 року, не допускається:
а) купівля-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, крім вилучення (викупу) їх для суспільних потреб;
б) купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб, а також крім зміни цільового призначення (використання) земельних ділянок з метою їх надання інвесторам - учасникам угод про розподіл продукції для здійснення діяльності за такими угодами.
Купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами «а» та «б» цього пункту, запроваджується за умови набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2017 року, в порядку, визначеному цим Законом.
Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), визначених підпунктами "а" та "б" цього пункту, в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).
Законом України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», зокрема статтею 14 передбачено, що у разі, якщо власник земельної ділянки, яка знаходиться всередині єдиного масиву, що використовується спільно власниками земельних ділянок чи іншими особами для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, виявляє бажання використовувати належну йому земельну ділянку самостійно, він може обміняти її на іншу земельну ділянку на межі цього або іншого масиву. Обмін земельними ділянками здійснюється за згодою їх власників відповідно до закону та посвідчується нотаріально.
Відповідно до правової позиції Верховного Суду України в постанові від 05.11.2014 № 6-172цс14 аналіз зазначених норм права дає можливість дійти висновку про те, що обміненими можуть бути тільки земельні ділянки за схемою «пай на пай».
Якщо ж договори міни земельних ділянок укладено за інших умов (ділянка, набута в інший спосіб, ніж як пай) та в період дії заборони на відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), то такі договори в силу положень закону можуть бути визнані недійсними.